Funderingsproblematiek raakt ook commercieel vastgoed

Sinds april 2026 zijn taxateurs verplicht om funderingsrisico's expliciet mee te nemen in taxaties van woningen. Daarmee verschuift funderingsproblematiek van een technisch aandachtspunt naar een factor die direct invloed kan hebben op de waarde van vastgoed. Voor commercieel vastgoed bestaat zo'n verplichting nog niet, terwijl uit onderzoek van Dynamis blijkt dat circa 37.100 bedrijfspanden een hoog of zeer hoog risico op funderingsschade lopen.

Dat aantal is aanzienlijk lager dan de circa 105.000 woningen die volgens onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken een hoog tot zeer hoog funderingsrisico kennen, toch zijn de financiële gevolgen bij commercieel vastgoed vaak groter. Herstelkosten lopen op tot enkele honderdduizenden euro's.

Tegelijkertijd neemt het risico toe door klimaatverandering, met langere perioden van droogte en grotere schommelingen in de grondwaterstand. Funderingsproblematiek ontwikkelt zich daarmee van een bouwkundig vraagstuk tot een economische risicofactor die steeds nadrukkelijker onderdeel zal (moeten) worden van taxaties, financieringen en investeringsbeslissingen.

Vooral kust- en rivierengebieden zijn kwetsbaar

De geografische verschillen zijn groot. Vooral kustregio's en riviergebieden kennen een verhoogd funderingsrisico doordat deze gebieden gevoelig zijn voor dalende grondwaterstanden en bodemdaling. Door langere perioden van droogte neemt deze kwetsbaarheid verder toe.

Twee funderingstypen, twee verschillende risico's

Nederland kent grofweg twee typen funderingen. Op zandgronden worden gebouwen meestal gebouwd op een ondiepe fundering. Op slappe klei- en veengronden zijn paalfunderingen noodzakelijk, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen houten en betonnen funderingspalen.

Hoewel deze funderingsmethoden aansluiten bij de eigenschappen van de ondergrond, is in de praktijk niet altijd gebouwd volgens de technisch meest geschikte oplossing. Tijdens perioden van snelle stadsuitbreiding, met name in de negentiende en vroege twintigste eeuw, werden veel gebouwen in de Randstad op relatief eenvoudige funderingen gerealiseerd om tijd en kosten te besparen. Die keuzes zijn vandaag de dag nog steeds zichtbaar in de vorm van verzakkingen en funderingsschade.

Risico 1: verschilzetting

Een van de belangrijkste oorzaken van funderingsproblemen is verschilzetting. Daarbij daalt de ondergrond niet overal even snel, waardoor delen van een gebouw ongelijk verzakken. Dit speelt vooral in veengebieden. Wanneer veen uitdroogt, oxideert het materiaal en neemt het volume af. Omdat de bodemopbouw lokaal sterk verschilt, ontstaat een ongelijkmatige daling van het maaiveld. In extreme gevallen kan de bodem onder een naastgelegen gebouw zelfs omhoog bewegen, terwijl het eigen pand verder wegzakt.

Ook gebouwen met betonnen funderingspalen zijn niet volledig gevrijwaard van dit risico. Door zogenoemde negatieve kleef kan de dalende bodem de funderingspalen als het ware meetrekken, waardoor ook deze constructies schade kunnen oplopen.

Risico 2: paalrot

Bij oudere gebouwen vormen houten funderingspalen een ander belangrijk aandachtspunt. Zolang deze palen volledig onder het grondwater staan, blijven ze doorgaans goed behouden. Zodra de grondwaterstand langdurig daalt en de palen in aanraking komen met zuurstof, kan houtrot ontstaan.

Dit risico is het grootst in kustgebieden, rivierdelta's en andere waterrijke regio's waar grondwaterstanden steeds vaker fluctueren. Naarmate droge perioden door klimaatverandering vaker voorkomen, neemt ook de kans op paalrot toe.

De financiële impact is groot

De kosten van funderingsherstel verschillen sterk per gebouwtype en gekozen herstelmethode. Als vuistregel kost een volledig nieuwe fundering gemiddeld tussen de 1.000 en 1.500 euro per vierkante meter vloeroppervlak op de begane grond. Wanneer bodeminjectie volstaat, liggen de kosten gemiddeld tussen de 15.000 en 40.000 euro per project. In de praktijk lopen de bedragen echter snel op:

• Woningen: volledig funderingsherstel kost doorgaans tussen de 60.000 en 100.000 euro. Bij een gezamenlijke aanpak met aangrenzende woningen kunnen de kosten per eigenaar dalen.
• Kantoorpanden: herstel onder een bestaand gebouw vraagt vaak trillingsarme technieken en complexe logistiek. De kosten liggen daardoor veelal tussen de 150.000 en 350.000 euro.
• Bedrijfsgebouwen en distributiecentra: bij grote objecten wordt regelmatig gekozen voor bodeminjectie of lokaal constructief herstel. De directe herstelkosten lopen uiteen van 250.000 tot 750.000 euro of meer. Daar komen indirecte kosten door bedrijfsonderbreking vaak nog bovenop.

Juist deze hoge financiële impact maakt funderingsproblematiek voor commercieel vastgoed wezenlijk anders dan voor woningen.

Van technisch risico naar waardefactor

Funderingsproblematiek zal de komende jaren waarschijnlijk steeds meer onderdeel worden van de commerciële vastgoedmarkt. Waar energielabels inmiddels een vaste plaats hebben gekregen in taxaties en transacties, ligt het voor de hand dat funderingsrisico dezelfde ontwikkeling doormaakt. De introductie van een funderingsrisicolabel, vergelijkbaar met die bij woningen, zou daarin een logische volgende stap kunnen zijn. Net als bij energielabels kan een verhoogd funderingsrisico uiteindelijk leiden tot een lagere vastgoedwaarde.

De vraag is daarom niet alleen hoeveel panden vandaag een verhoogd funderingsrisico kennen, maar vooral hoe de markt dit risico in de toekomst gaat waarderen. Naarmate funderingsinformatie beter beschikbaar komt en klimaatverandering de druk op bestaande funderingen verder vergroot, zullen beleggers, financiers, taxateurs en vastgoedeigenaren funderingsrisico’s waarschijnlijk steeds zwaarder meewegen in hun besluitvorming.